En l’espace de sept à huit ans, 50% des Franciliens ont changé de logement. Pour aller où? L’analyse des mutations de la région Ile-de-France offre de précieux enseignements pour faire le bon choix. Principale surprise ? Le retour en force de la petite couronne. 

 

Longtemps, Paris a fait figure de village gaulois qui résistait au mouvement général de baisse des prix de l’immobilier. Ce n’est plus le cas. Selon les derniers chiffres des notaires, les prix à l’achat ont reculé de 1,2% entre avril 2013 et avril 2014 dans la capitale. Et l’économiste Jean-Luc Buchalet prédit même « une baisse à Paris de 5 à 6% en 2014, de 10 % en 2015, puis de 4% dans les années qui suivent ». Serait-ce la fin de l’exception parisienne? Quand on compare le niveau des prix affichés dans la capitale au printemps 2014 (8000 ? en moyenne) avec ceux du printemps 2009 (6 080 ?), force est de constater qu’ils ont grimpé de plus de 30 % en cinq ans. 

 

Déménager en Ile-de-France: transport, démographie, commerces, services publics… 249 communes passées au crible 

Cette croissance est avant tout portée par la pression démographique. Chaque année, la population francilienne augmente de 50 000 à 60 000 personnes. La raison tient surtout à un solde naturel très positif, les naissances dépassant de beaucoup les décès dans la capitale. « Les départs vers la province d’actifs, mais surtout de retraités, limitent le nombre de décès observés dans toute la région Ile-de-France, Paris compris, explique Philippe Louchart, démographe à l’Institut d’aménagement et d’urbanisme (IAU-IDF). Quant aux arrivées, elles sont surtout le fait de jeunes adultes en début de vie professionnelle et elles contribuent à la forte natalité qu’on observe dans toute la région. » 

Par rapport à la moyenne française, cet excédent des naissances sur les décès est deux fois plus élevé à Paris, et même trois fois plus en Seine-Saint-Denis. L’exemple de Saint-Denis offre l’une des meilleures illustrations de l’apport d’une natalité vigoureuse à la croissance démographique d’une ville. Si la sous-préfecture de Seine-Saint-Denis a gagné 10000 habitants entre 2006 et 2011, seules 1000 personnes ont décidé d’y emménager. « L’Ile-de-France représente 20 % de la population française mais concentre 45 % de son solde naturel », rappelle Philippe Louchart. Un écart énorme qui suffit à expliquer que la région ait gagné plus de 1 million d’habitants au cours des vingt dernières années et qu’elle en gagnera encore 1,2 million d’ici à 2030, pour atteindre 13 millions d’habitants. 

La hausse des prix de l’immobilier résulte aussi d’un effet de mode insidieux. Si de moins en moins de Parisiens ont les moyens d’acheter à l’intérieur du périphérique, ils sont remplacés par d’autres, des investisseurs étrangers notam- ment, qui ont compris que le « placement Paris » avait de l’avenir et qui achètent « du Paris » comme ils achèteraient « du Londres » ou « du New York ». Un placement de père de famille sans famille, en quelque sorte, qui tire les prix à la hausse. 

 

 

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